В прошлой статье мы рассказывали про опыт инвестора Сергея Смирнова, как он стал совладельцем магазинов «Пятерочка» и «Магнит». Почитать эту информацию можно тут. А в этот раз он поделился уже другими знаниями – коллективного инвестирования в недвижимость. Касается не только России, но и зарубежного вложения в недвижимость. Статья будет интересна тем, кто хочет стать владельцем отеля или дома у моря. Что скрывается под финансовым инструментом REIT, и какие нюансы возникают в деле, читайте ниже.

все что вы хотели знать про reit

REIT фонды что это

  Что такое REIT? В переводе с английского REIT (Real Estate Investment Trust, произносится как «риит») – это когда компания собирает с нескольких инвесторов финансы на добровольной основе и покупает недвижимость. А так же занимается управлением этой недвижимостью или застройкой. Прибыль при REIT складывается из двух составляющих – рост долей акционеров и аренде недвижимости, в которую вкладываются. Если в двух словах, то финансовый инструмент REIT объединил в себе возможности акций и плюсы недвижимости.

   Сегмент немного необычный. Чем он привлекает инвесторов? При небольших затратах стать владельцем недвижимости в Италии или Таиланде не сложно. Недвижимость, если помните – это высокая стоимость, износ и недостаток ликвидности. Начинающим инвесторам не зайти на такой рынок в первые года. Зато REIT позволяет приобрести объект без больших денег и без всяких свершений глупостей. Первая продажа REIT состоялась в США в начале прошлого века. 

Ошибки при инвестировании в недвижимость

  С чем могут столкнуться начинающие инвесторы, когда начинают заниматься недвижимостью:

  • покупка недвижимости у воды. Осознание того, что пенсионный возраст встретишь там, и недвижимость растёт – не всегда верно.
  • приобретение отеля за границей. Цена покупки несколько миллионов, а доходность лишь 2%.
  • обучение по инвестированию в иностранную недвижимость хоть и сулит опыт, но все же доходность от этого низкая. Да и проводят обучение обычно представители застройщика.

  Рассказывать об ошибках можно достаточно много и чаще всего заканчиваются они не радостно – люди несут убыток, а скинуть объект с себя не могут. Чтобы таких ошибок не повторялось, придумали REIT. 

Плюсы REIT фондов

  • диверсификация – REIT застрахованный от авантюр фонд, в моно-объектах такой страховки нет.
  • прибыль постоянна и пассивна, не обязательно всегда держать руку на пульсе.
  • выплаты раз в квартал – удобно тем, кто перешёл на пассивный доход и живет на доходы с фондового рынка.
  • все хлопоты по управлению берут на себя УК.
  • REIT высоколиквидные и продается за одну секунду, с моно-объектом такого нет.
  • для входа на рынок REIT владеть миллионами не обязательно, цена лота идёт от 50 $.
  • высокие дивиденды – обычно в 1,5-2 раза больше, чем у обычных акций, так как отсутствует корпоративный налог. А устав обязывает направлять 90% прибыли на дивиденды.
  • дивиденды увеличиваются год за годом.
  • недвижимость защищена от инфляции.
  • REIT обычно опережает акции по росту тела и дивидендов.
  • для избежания рисковых ситуаций берите разные направления в недвижимости.
  • отсутствие демографического риска – покупка недвижимости совершается по всему миру.

как инвестировать в рейт фонды

Минусы REIT

  • с дивидендов от REIT платится налог в размере 30%. Платят их резиденты России и ближнего зарубежья, но лучше консультироваться со специалистом.
  • акции, есть акции – падение в кризис и тут неизбежно. Продавайте их, как только начинается обвал, освободите портфель под другие инструменты.
  • вы не единственный владелец объектом, хотя это может и плюс.

12 полезных привычек, которые изменят вашу жизнь уже сегодня. Читайте в нашей статье.

Специфика

Виды REIT

   Делятся на два типа: долевые (equity) и ипотечные (mortgage). А по структуре делятся на три типа:

  • биржевые REIT – это актив, который свободно продается и покупается любым инвестором.
  • открытые внебиржевые REIT – на бирже не встретишь, покупаются напрямую только у УК или брокера. Доступны лишь для квалифицированных инвесторов.
  • закрытые REIT – известны лишь избранным вкладчикам и не продаются на бирже.

Как купить американские акции в России – 3 лёгких способа, читайте в нашей статье.

пример успешного reit

Отрасли

   Каждый из этих фондов делится по классификации на сектора, которыми они управляют:

  • Diversified-большой выбор ассортимента.
  • Office – территория под офисы.
  • Industrial – промышленные и производственные помещения или территория.
  • Retail – магазины, супермаркеты.
  • Lodging – гостиничное размещение.
  • Residential – дома или квартиры для проживания.
  • Self-storage – помещения под склады в личное пользование.
  • Infrastructure – учреждения, связывающие между собой услуги для населения.
  • Data center – помещения под хранение данных, сервера.
  • Specialty – игровые и развлекательные площади.
  • Healthcare – медицинские учреждения.
  • Timberland – земельные участки с лесным и полевым массивом.

Советы по выбору

  • старайтесь брать ETF под REIT, чтобы была целая кучка в одном ETF разных REIT.
  • пользуйтесь порталами ETF.com и ETFdb.com
  • найдите screener https://etfdb.com/screener/
  • выбирайте Real Estate.
  • выберите сектор.
  • щелкните на понравившийся фонд.
  • загляните в нужный фонд (Holdings).
  • разузнайте географическое положение и сектор.
  • обратите внимание на дивидендную доходность (dividend).
  • уточните, сколько берут за управление (expenses ratio & fees).

Ознакомьтесь с примерами здесь https://etfdb.com/etfdb-category/real-estate/

REIT фонды в россии

Правила инвестирования Сергея Смирнова

   Чего придерживается Сергей, чтобы получать стабильные дивиденды с REIT и не попасть в убыточное положение. Эти правила для себя выработал он сам, но если взять на заметку, то будет неплохое начало для знакомства с REIT и рынком недвижимости в целом:

  • не забивать весь портфель, не более 10% от него.
  • брать лишь для увеличения дивидендной доходности самого портфеля, если американские акции 1-2%.
  • Сергей предпочитает долевые REIT, ипотечные сложнее для понимания и анализа.
  • REIT, как аналог золота или других товаров, есть и денежная инфляция и денежный поток.
  • изучить график поведения активов в кризисные периоды, просчитать, по возможности, уровень просадки.
  • изучить процентные ставки. Грубо говоря, чем ниже ставка, тем дешевле ипотека. И наоборот, чем ставка выше, тем ипотека дороже.
  • ознакомьтесь с экономическим положением на данный период. Просматривайте следующее case shiller index, housing starts и building permits, new home sales и existing home sales. Если что-то намечается не выгодное по прогнозам, продавайте.

Как купить фонд недвижимости

Мы составили список REIT, входящих в S&P 500, и указали, можно ли их купить на Санкт-Петербургской бирже. На момент написания статьи там можно купить акции 25 фондов.

REIT фонды в россии

Через иностранного брокера на Нью-Йоркской бирже можно приобрести акции более 150 компаний. Там же можно купить акции ETF недвижимости.

Способы приобретения фондов

  • открываете брокерский счёт в РФ, получаете статус квалифицированного инвестора (на счету должно быть 6 миллионов), после этого приобретаете американские REIT. Как выбрать брокера читайте в этой статье.
  • покупаете через Санкт-Петербургскую биржу у брокера.
  • Или открываете счёт через американского брокера Interactive Brokers, но в таком случае, налоговую форму заполняете самостоятельно. 

В чем отличие REIT от eREIT 

   На данный момент популярными становятся краудфандинговые программы для инвестиций в недвижимость. Если кратко то, более 10 человек скидывается и отдаёт набранную сумму УК. Компания в свою очередь проводит высокодоходные и высокорисковые операции-развитие, ремонт, управление объектом. И выдает это, как регулируемый инструмент.

Венчурные инвестиции что это такое и как они работают читайте подробности тут.

   Опыта у Сергея нет, поэтому ничего конкретного об beREIT рассказать не может, чтобы не вводить в заблуждение инвесторов. Рынок не раскручен и много подводных камней имеется на начальном этапе этой платформы. 

ereit

  • eREIT – вид REIT. 
  • eREIT – разработан Fundrise с товарным знаком.
  • eREIT – это доступный внебиржевой продукт.
  • как и в  REIT, в eREIT есть долевой и ипотечный фонд.
  • покупка производится онлайн, без помощи брокеров и УК.
  • отсутствует плата за вход (в REIT же это 10-15%).
  • комиссия за управление гораздо ниже.
  • вход на рынок с 1000 $.
  • низкая возможность перепродажи, вторичный рынок не развит.
  • нет изменчивости в цене, которая бывает у REIT.
  • локацию и тип берете на свое усмотрение.
  • при REIT вкладываетесь или в фонд роста, или в фонд с дивидендами.
  • у лотов есть рейтинг, но он до конца не проверен.
  • дивидендная доходность достигает до 8% $.
  • выплаты дивидендов 4 раза в год.
  • реинвестирование происходит на автомате.
  • https://fundrise.com/help здесь содержится информация по налогам, управлении.

   Как видите, при желании инвестировать в недвижимость можно. Тем более, что существуют безопасные способы и, как говорит Сергей, “защита от дурака”. Возьмите себе на заметку правила, о которых он рассказал, и попробуйте при благоприятных условиях выйти на этот фонд для приобретения REIT.

Читайте нашу статью, как купить акции Газпрома простому физическому лицу и получать дивиденды.

   Однозначно, у REIT плюсов пока больше, чем минусов. Удачи в инвестировании и высоких доходов. Но не забывайте о рисках и диверсификации.

Подписывайтесь на наш телеграмм канал @hitrylis1 в котором мы подробно рассказываем про инвестиции. И не только рассказываем, но и пробуем все на себе. Цель – за 10 лет накопить капитал в 1 000 000 долларов и жить на дивиденды. Если ссылка @hitrylis1 не открывается, скопируйте её, откройте Telegram и вставьте в поиске.

Один комментарий к “REIT фонды в России – как инвестировать и зарабатывать”

  1. Диверсификация.  Чтобы купить несколько объектов недвижимости, нужен значительный капитал. С REIT-фондами всего за 10 000 $ можно создать диверсифицированный портфель с тысячами объектов недвижимости, от жилой недвижимости до гостиниц, торговых центров и больниц, расположенных в нескольких странах мира, что снижает риски инвестирования в один объект в одной стране.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *