REIT фонды в России — как инвестировать и зарабатывать

 В прошлой статье мы рассказывали про опыт инвестора Сергея Смирнова, как он стал совладельцем магазинов «Пятерочка» и «Магнит». Почитать эту информацию можно тут. А в этот раз он поделился уже другими знаниями — коллективного инвестирования в недвижимость. Касается не только России, но и зарубежного вложения в недвижимость. Статья будет интересна тем, кто хочет стать владельцем отеля или дома у моря. Что скрывается под финансовым инструментом REIT, и какие нюансы возникают в деле, читайте ниже.

REIT фонды что это

  Что такое REIT? В переводе с английского REIT (Real Estate Investment Trust, произносится как «риит») — это когда компания собирает с нескольких инвесторов финансы на добровольной основе и покупает недвижимость. А так же занимается управлением этой недвижимостью или застройкой. Прибыль при REIT складывается из двух составляющих — рост долей акционеров и аренде недвижимости, в которую вкладываются. Если в двух словах, то финансовый инструмент REIT объединил в себе возможности акций и плюсы недвижимости.

   Сегмент немного необычный. Чем он привлекает инвесторов? При небольших затратах стать владельцем недвижимости в Италии или Таиланде не сложно. Недвижимость, если помните — это высокая стоимость, износ и недостаток ликвидности. Начинающим инвесторам не зайти на такой рынок в первые года. Зато REIT позволяет приобрести объект без больших денег и без всяких свершений глупостей. Первая продажа REIT состоялась в США в начале прошлого века. 

Ошибки при инвестировании в недвижимость

  С чем могут столкнуться начинающие инвесторы, когда начинают заниматься недвижимостью:

• покупка недвижимости у воды. Осознание того, что пенсионный возраст встретишь там, и недвижимость растёт — не всегда верно.
• приобретение отеля за границей. Цена покупки несколько миллионов, а доходность лишь 2%.
• обучение по инвестированию в иностранную недвижимость хоть и сулит опыт, но все же доходность от этого низкая. Да и проводят обучение обычно представители застройщика.

  Рассказывать об ошибках можно достаточно много и чаще всего заканчиваются они не радостно — люди несут убыток, а скинуть объект с себя не могут. Чтобы таких ошибок не повторялось, придумали REIT. 

Плюсы REIT фондов

• диверсификация — REIT застрахованный от авантюр фонд, в моно-объектах такой страховки нет.
• прибыль постоянна и пассивна, не обязательно всегда держать руку на пульсе.
• выплаты раз в квартал — удобно тем, кто перешёл на пассивный доход и живет на доходы с фондового рынка.
• все хлопоты по управлению берут на себя УК.
• REIT высоколиквидные и продается за одну секунду, с моно-объектом такого нет.
• для входа на рынок REIT владеть миллионами не обязательно, цена лота идёт от 50 $.
• высокие дивиденды — обычно в 1,5-2 раза больше, чем у обычных акций, так как отсутствует корпоративный налог. А устав обязывает направлять 90% прибыли на дивиденды.
• дивиденды увеличиваются год за годом.
• недвижимость защищена от инфляции.
• REIT обычно опережает акции по росту тела и дивидендов.
• для избежания рисковых ситуаций берите разные направления в недвижимости.
• отсутствие демографического риска — покупка недвижимости совершается по всему миру.

Минусы REIT

• с дивидендов от REIT платится налог в размере 30%. Платят их резиденты России и ближнего зарубежья, но лучше консультироваться со специалистом.
• акции, есть акции — падение в кризис и тут неизбежно. Продавайте их, как только начинается обвал, освободите портфель под другие инструменты.
• вы не единственный владелец объектом, хотя это может и плюс.

12 полезных привычек, которые изменят вашу жизнь уже сегодня. Читайте в нашей статье.

Специфика

Виды REIT

   Делятся на два типа: долевые (equity) и ипотечные (mortgage). А по структуре делятся на три типа:

• биржевые REIT — это актив, который свободно продается и покупается любым инвестором.
• открытые внебиржевые REIT — на бирже не встретишь, покупаются напрямую только у УК или брокера. Доступны лишь для квалифицированных инвесторов.
• закрытые REIT — известны лишь избранным вкладчикам и не продаются на бирже.

Как купить американские акции в России — 3 лёгких способа, читайте в нашей статье.

Отрасли

   Каждый из этих фондов делится по классификации на сектора, которыми они управляют:

• Diversified-большой выбор ассортимента.
• Office — территория под офисы.
• Industrial — промышленные и производственные помещения или территория.
• Retail — магазины, супермаркеты.
• Lodging — гостиничное размещение.
• Residential — дома или квартиры для проживания.
• Self-storage — помещения под склады в личное пользование.
• Infrastructure — учреждения, связывающие между собой услуги для населения.
• Data center — помещения под хранение данных, сервера.
• Specialty — игровые и развлекательные площади.
• Healthcare — медицинские учреждения.
• Timberland — земельные участки с лесным и полевым массивом.

Советы по выбору

• старайтесь брать ETF под REIT, чтобы была целая кучка в одном ETF разных REIT.
• пользуйтесь порталами ETF.com и ETFdb.com
• найдите screener https://etfdb.com/screener/
• выбирайте Real Estate.
• выберите сектор.
• щелкните на понравившийся фонд.
• загляните в нужный фонд (Holdings).
• разузнайте географическое положение и сектор.
• обратите внимание на дивидендную доходность (dividend).
• уточните, сколько берут за управление (expenses ratio & fees).

Ознакомьтесь с примерами здесь https://etfdb.com/etfdb-category/real-estate/

Правила инвестирования Сергея Смирнова

   Чего придерживается Сергей, чтобы получать стабильные дивиденды с REIT и не попасть в убыточное положение. Эти правила для себя выработал он сам, но если взять на заметку, то будет неплохое начало для знакомства с REIT и рынком недвижимости в целом:

• не забивать весь портфель, не более 10% от него.
• брать лишь для увеличения дивидендной доходности самого портфеля, если американские акции 1-2%.
• Сергей предпочитает долевые REIT, ипотечные сложнее для понимания и анализа.
• REIT, как аналог золота или других товаров, есть и денежная инфляция и денежный поток.
• изучить график поведения активов в кризисные периоды, просчитать, по возможности, уровень просадки.
• изучить процентные ставки. Грубо говоря, чем ниже ставка, тем дешевле ипотека. И наоборот, чем ставка выше, тем ипотека дороже.
• ознакомьтесь с экономическим положением на данный период. Просматривайте следующее case shiller index, housing starts и building permits, new home sales и existing home sales. Если что-то намечается не выгодное по прогнозам, продавайте.

Как купить фонд недвижимости

Мы составили список REIT, входящих в S&P 500, и указали, можно ли их купить на Санкт-Петербургской бирже. На момент написания статьи там можно купить акции 25 фондов.

Через иностранного брокера на Нью-Йоркской бирже можно приобрести акции более 150 компаний. Там же можно купить акции ETF недвижимости.

Способы приобретения фондов

• открываете брокерский счёт в РФ, получаете статус квалифицированного инвестора (на счету должно быть 6 миллионов), после этого приобретаете американские REIT. Как выбрать брокера читайте в этой статье.
• покупаете через Санкт-Петербургскую биржу у брокера.
• Или открываете счёт через американского брокера Interactive Brokers, но в таком случае, налоговую форму заполняете самостоятельно. 

В чем отличие REIT от eREIT 

   На данный момент популярными становятся краудфандинговые программы для инвестиций в недвижимость. Если кратко то, более 10 человек скидывается и отдаёт набранную сумму УК. Компания в свою очередь проводит высокодоходные и высокорисковые операции-развитие, ремонт, управление объектом. И выдает это, как регулируемый инструмент.

Венчурные инвестиции что это такое и как они работают читайте подробности тут.

   Опыта у Сергея нет, поэтому ничего конкретного об beREIT рассказать не может, чтобы не вводить в заблуждение инвесторов. Рынок не раскручен и много подводных камней имеется на начальном этапе этой платформы. 

• eREIT — вид REIT. 
• eREIT — разработан Fundrise с товарным знаком.
• eREIT — это доступный внебиржевой продукт.
• как и в  REIT, в eREIT есть долевой и ипотечный фонд.
• покупка производится онлайн, без помощи брокеров и УК.
• отсутствует плата за вход (в REIT же это 10-15%).
• комиссия за управление гораздо ниже.
• вход на рынок с 1000 $.
• низкая возможность перепродажи, вторичный рынок не развит.
• нет изменчивости в цене, которая бывает у REIT.
• локацию и тип берете на свое усмотрение.
• при REIT вкладываетесь или в фонд роста, или в фонд с дивидендами.
• у лотов есть рейтинг, но он до конца не проверен.
• дивидендная доходность достигает до 8% $.
• выплаты дивидендов 4 раза в год.
• реинвестирование происходит на автомате.
• https://fundrise.com/help здесь содержится информация по налогам, управлении.

   Как видите, при желании инвестировать в недвижимость можно. Тем более, что существуют безопасные способы и, как говорит Сергей, “защита от дурака”. Возьмите себе на заметку правила, о которых он рассказал, и попробуйте при благоприятных условиях выйти на этот фонд для приобретения REIT.

Читайте нашу статью, как купить акции Газпрома простому физическому лицу и получать дивиденды.

   Однозначно, у REIT плюсов пока больше, чем минусов. Удачи в инвестировании и высоких доходов. Но не забывайте о рисках и диверсификации.

Подписывайтесь на наш телеграмм канал @hitrylis1 в котором мы подробно рассказываем про инвестиции. И не только рассказываем, но и пробуем все на себе. Цель — за 10 лет накопить капитал в 1 000 000 долларов и жить на дивиденды. Если ссылка @hitrylis1 не открывается, скопируйте её, откройте Telegram и вставьте в поиске.