Как стать совладельцем бизнеса: магазинов Магнит и Пятёрочка

Продолжая тему инвестирования, поговорим сегодня о том, как можно вкладывать деньги в недвижимость и получать с этого высокую комиссию. А именно стать совладельцем бизнеса. Если вы давно смотрите на варианты со сдачей квартир в аренду, но отпугивает маленький доход или нечестные квартиранты, то попробуйте ознакомиться с вариантом пассивного дохода —  коллективное инвестирование в магазины Магнит, Перекресток, Пятерочка и других крупных ритейлеров.

Своим опытом коллективного инвестирования поделился с нами Сергей, инвестор. Как и любой инвестор, он искал пассивный доход и нашел его в инвестировании в недвижимость. Но обо всем по порядку.

С чего начать инвестирование в недвижимость

Сергей начал с того, что сдавал свои однокомнатные квартиры. Конечно, его не устраивал низкий доход от сдачи в аренду, и вечные проблемы с жильцами. Как он говорит, было много хлопот, а выхлопа не было. Но эти проблемы не останавливали Сергея. Он долгое время спрашивал своих коллег, как можно заработать на инвестировании в недвижимость.

Коллеги, конечно же, уклончиво отвечали, что не знают, как это сделать. И на любые предложения отмахивались. Способ нашелся неожиданно. Сергей вышел на сайт Активо, который предлагает коллективные инвестиции в недвижимость. Основателем сайта оказался знакомый Сергея Оскар Хартманн — создатель стартапов. Это дало дополнительный стимул и уверенность в проекте. Думаю, что многие знают его проекты: KupiVip, CarPrice и другие.

Имя Оскара внушало доверие. Вряд ли человек будет ставить на кон свою репутацию ради того, чтобы развести толпу доверчивых. Смущали другие факторы. Во-первых, сам формат коллективных инвестиций. От риелторов слышались только ухмылки и скепсис. Мол, что это за идиотский способ вкладывать в недвижимость. Попахивает лохотроном.

Ругали проект и за форму собственности — ЗПИФ (закрытый паевой инвестиционный фонд). Но, изучив тему коллективного инвестирования, Сергей все таки вложил деньги в “Пятерочку” и “Магнит”. Таким образом он стал совладельцем этих магазинов. Посмотрите видео — история успеха Оскара Хартманна.

Проект называется ЗПИФ — Закрытый Паевой Инвестиционный Фонд. В чем выгода такого проекта?  Вам не нужно собирать большую сумму (свыше 20 миллионов рублей) и приобретать целое помещение и землю под него. Достаточно найти нескольких инвесторов, которые вскладчину с вами вложат  некоторые суммы в один проект. Сумма вложения может зависеть от свободных денег инвестора и колебаться от 100 000 рублей до 1,5 миллиона и выше. Предположим, 100 человек скидываются, приобретают помещение с арендатором, нанимают управляющую компанию, и раз в месяц получают арендную плату.

Инвестиционный проект «Активо»

Этот проект еще молодой, но уж имеет достаточно опыта в коллективном инвестировании и отзывы о работе проекта положительные. Первая идея проекта чуть не выгорела. Была цель приобрести здание в центре Москвы и сдавать его, но что-то пошло не так и ничего не получилось. Тем более, что брать здание в центре столицы было бы глупым решением. С чем это было бы связано? Арендаторы не смогли бы осилить высоких выплат за аренду. В центре всегда большая конкуренция у любого бизнеса и ее сложно выдержать, если ты не профи в своем деле и не имеешь конкурентов.

Вы знаете, 15 верных способов как притянуть к себе деньги? Нет? Тогда читайте здесь.

Через какое-то время основатели проекта пересмотрели свою модель бизнеса, и создали новый, как оказалось, доходный продукт:

• посовещавшись, выбор пал на нишу стрит-ритейл — это уличная торговля, которая приносит высокий доход. На еде, как известно, не экономят;
• из всех магазинов выбор пал на те, которые в шаговой доступности от дома — “Пятерочка”, “Магнит”;
• был разработан принцип: на 1 объект приходится 1 ЗПИФ. Это означает, никаких опасных действий, которые могут навредить магазину, нельзя ставить на этой же площади другие ларьки и магазины и так далее. В уставе проекта прописаны все правила;
• запрещено строить новые здания на выкупленном объекте (площади) или рядом с ним, только уже готовый бизнес;
• устав проекта разрешает инвесторам собирать прибыль, продавать свою часть или весь объект, право голоса на важных встречах, но не более того;
• локации выбираются по принципу, чем дальше от центра столицы, тем выше окупаемость, и больше доходность.

В идеале, неплохо, если этот проект перейдет со временем в регионы, там с показателями доходности в таких магазинах лучше. Прежде чем инвесторы делают свои вложения, они изучают финансовые показатели магазинов, которые хотят приобрести и изучают подводные камни. В основном, статистика показывает, что риски минимальны.

Плюсы и минусы вложений

Как и любой бизнес или процесс инвестирования, проект имеет свои плюсы и минусы. С чем они могут быть связаны.

Плюсы:

• низкий порог входа — 400 000 рублей. Это почти символическая сумма для того, чтобы владеть частью магазина и получать крупную сумму каждый месяц. Ваш капитал будет цел, так как имеется возможность диверсифицировать портфель;
• отсутствие каких либо хлопот, выплаты производятся на карту раз в месяц, присутствие на объекте не обязательно;
• налоги за вас будет платить управляющая компания, в случае с Сергеем за него это делает “КСП Капитал” и “Альфа Капитал”;
• ежегодная индексация 3%;
• если вы совершали инвестирование с ИИС (что такое ИИС читайте в этой статье), то можете вернуть налоговый вычет, ваш НДФЛ будет белым от сдачи объектов;
• у ЗПИФ низкая волатильность, и по своему принципу превосходит REIT, потому что это моно-объект, а не набор разных объектов;
• высокая доходность, выше, чем у рантье.

Минусы:

• чтобы обезопасить себя и бизнес, придется отдавать комиссию до 4%, итого доходность составит 10%;
• могут возникнуть сложности с продажей пая, так как есть вероятность его низкой ликвидности. У Активо имеется вторичный рынок, но ждать покупателя придется несколько месяцев. Можно и не продавать, прибыль он приносит хорошую.

Риски проекта

Имеются и риски у этого проекта:

• если магазин захочет съехать, то инвестициям придет конец. Даже если туда зайдет новый арендатор, то будет сложно восстановить портфель. Выход — диверсификация, иметь несколько таких магазинов;
• можно нарваться на утрату здания из-за пожара, хотя у объекта обычно имеется страховка на такой случай;
• может случиться гиперинфляция. Вырастут цены на продукты, то и выплаты увеличатся, так как в арендном договоре прописано, что выплаты за аренду зависят от выручки магазина. Ну и соответственно, наоборот, если в магазине упадут цены, упадет и доходность с аренды;
• на соседней улице может появиться конкурент, и половина трафика уйдет к нему, опять же, выход — диверсификация;
• если магазин стоит рядом со школой, в нем запрещена торговля алкоголем и сигаретами, это законодательные риски. А, как мы знаем, основная выручка магазинов складывается из продажи алкоголя и сигарет.

Читайте также в каком банке выгоднее открыть расчетный счет для ИП.

Окупаемость и другие показатели 

По возможности, размер такой недвижимости в вашем портфеле должен быть не более 20%. Посмотрим на показатели.

Окупаемость у такого объекта будет 7 лет. Выплаты производятся ежемесячно. Фонд действует 15 лет, потом акционеры решают вопрос — что делать дальше.

Смотреть показатели и отчеты управляющей компании на этом сайте или  здесь https://www.alfacapital.ru/disclosure/messages/

Выводы инвесторов в ЗПИФ

Вот еще какими подробностями поделился с нами Сергей. Во время изучения мира инвестиционной недвижимости изнутри выяснилось следующее:

• почему происходит продажа таких объектов — кому-то срочно нужны деньги, кому-то они просто нужны, появились долги и их нужно закрыть, развод, болезнь и так далее. Это не прихоть, а надобность;
• в договоре прописывается, что магазин вправе сам выкупить здание, если захочет, и у него есть в этом преимущество;
• если арендатор востребованный, он сам себе может генерировать трафик и это большой плюс, в таком случае можно будет сдать невостребованную магазином площадь (хотя откуда она?) другим арендаторам, чтобы не было простоя;
• очень неплохо, когда магазин может сам оплачивать коммунальные услуги;
• перед менеджментом магазинов всегда стоит выбор, или искать и выкупать здания под торговую площадь, или находить арендодателя. Второе пока им выгоднее, но могут скоро прийти к первому варианту.

 Личные выгоды

Сергей доходный инвестор, и у него нет ни зарплаты, ни отчислений от бизнеса. Поэтому такой вариант пассивного дохода — это дополнительные инвестиции в будущее и в завтрашний день в целом. Так как в природе пока нет такого инструмента, который бы смог приносить 100% прибыли и ежемесячные начисления. Как говорится, хочешь жить — умей вертеться.

Еще одна выгода инвестиционной недвижимости в том, что можно спать спокойно и не переживать из-за индекса биржи, где-то что-то просело, и волосы седеют. Портфель тут не скачет. Все относительно спокойно, низкая переменчивость рынка, и, напомним, высокая инфляция растут цены на продукты — растут выплаты.

И конечно же опыт. Для инвестора важно знать все рычаги добывания денег с помощью пассивного дохода, и коллективные инвестиции пока находятся на стадии изучения.

Что можно еще добавить?  Если у вас есть несколько сотен тысяч рублей, и вы не знаете, что с ними сделать, а заниматься биржей пока нет времени, или вы ищите другие способы пассивного дохода, присмотритесь к Активо (это не реклама). Изучите этот инструмент и попробуйте получить с него пассивный доход. В любом случае, прежде чем вступить в клуб инвестиционной недвижимости ознакомьтесь с договором и посмотрите на предыдущие года работы.

Есть ли аналоги у “Активо”

Есть. Недавно наткнулись на investore.club/

ВНИМАНИЕ! Ничего про них не знаю. Сами туда ни разу не инвестировали. Ваши деньги — ваша ответственность.

Прибыль у вас будет, если выбрать стрит-ритейл, однозначно. И помните, что все, что связано с инвестициями под большие проценты, подвержено риску. Лучше не гнаться за большой выгодой, а медленно и верно наращивать свой капитал. Удачи вам!